La location meublée non professionnelle est un statut juridique et fiscal particulier touchant les investisseurs en location meublée (neufs ou anciens). Ce type de location est très apprécié des particuliers propriétaires puisqu’il permet de percevoir des revenus réguliers. Voici donc ce que vous devez savoir sur la location meublée non professionnelle (LMNP).

Définition de la location meublée non professionnelle (LMNP)

L’immobilier est un élément indispensable dans le patrimoine des particuliers français. La plupart d’entre eux s’orientent vers les investissements locatifs pour combiner différents objectifs patrimoniaux.
La LMNP est un système qui permet de louer un bien immobilier meublé. Ainsi, le but est de rendre le logement habitable dès l’arrivé du locataire.

Le statut de loueur meublé non professionnel est donc un statut destiné aux propriétaires non-professionnels qui mettent des biens meublés en location. Il ne s’agit généralement pas de l’activité principale du loueur, mais plutôt d’un revenu complémentaire. Le statut LMNP est accessible à toutes personnes ayant pour objectif d’investir dans un bien meublé pour préparer une retraite, épargner ou investir dans d’autres placements. Il permet aux investisseurs de disposer d’une optimisation fiscale intéressante.

Les conditions pour avoir le statut LMNP

Le statut LMNP présente de nombreuses spécificités notamment concernant le bien immobilier, mais aussi le bailleur. Le loueur en LMNP peut profiter d’un statut particulier s’il respecte plusieurs conditions, qui peuvent varier en fonction des gains obtenus à partir des locations. Pour éviter d’être qualifié de professionnel, le propriétaire doit mettre en location le logement en parallèle à une activité professionnelle principale. A noter qu’un professionnel est imposé différemment et ne profite pas des mêmes avantages fiscaux.

Au niveau fiscal, les revenus provenant de la LMNP sont bien évidemment imposés. Cependant, ils ne seront pas classés dans les revenus fonciers, mais plutôt dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Cela permet alors, pour un régime « micro-BIC », d’appliquer une réduction représentative des charges de 50 %. Pour un régime réel, il s’agit de prendre en compte l’amortissement du bien.

Les conditions sur les caractéristiques du logement

L’objectif de la LMNP est la mise en location d’un bien meublé pour que celui-ci soit directement habitable par la personne qui va louer. Le bien doit alors disposer de tous les équipements nécessaires. Voici les équipements et meubles obligatoires pour qu’une habitation soit qualifiée de meublée :

• Literie avec draps et couvertures
• Volets ou rideaux épais pour assombrir les chambres
• Plaques de cuisson
• Four classique ou four à micro-ondes
• Réfrigérateur et congélateur fournissant une température inférieure ou égale à 6°C (distinct ou à compartiments)
• Vaisselle
• Table et sièges
• Meubles de rangement
• Luminaires
•Équipement d’entretien

Il faut savoir que même un logement ancien est éligible au LMNP. Il existe notamment 2 types de logements éligibles :

• Les logements en résidences services, une résidence administrée par un spécialiste (EPHAD, résidences d’affaires…).
• Les logements classiques

Les conditions par rapport au bailleur

Pour disposer du statut LMNP et ne pas être qualifié de professionnel, le bailleur doit se conformer au plafond de revenus provenant de la location de ses logements. Ainsi, les bénéfices ne doivent pas dépasser 23 000 € par an ou ne doivent pas correspondre à plus de 50 % du coût des revenus généraux du foyer fiscal. Par ailleurs, le bailleur ne doit pas se trouver dans le registre du commerce et des sociétés (RCS) comme étant un loueur de meublés professionnel (LMP).

Les déclarations obligatoires de la location meublée non professionnelle (LMNP)

Si le propriétaire a recours au régime micro-BIC, la déclaration LMNP doit se réaliser grâce au formulaire 2042 C PRO, qui est un document annexe à la déclaration de revenus classique. La télédéclaration facilite encore plus les démarches. Vous n’avez qu’à sélectionner la case « revenus des locations meublées non professionnelles » et de remplir les cases 5Nd à 5PJ avec les coûts des loyers reçus sur les locations meublées. Si le propriétaire opte pour le régime réel, il doit avant tout remplir le formulaire 2031-SD, puis le formulaire 2042 C PRO.

Déclaration sous le régime micro-BIC

Pour les bailleurs disposant de statut LMNP, le régime fiscal appliqué par défaut est le régime micro-BIC. Ils peuvent profiter d’un abattement de 50 % et le régime simplifie les obligations déclaratives du contribuable. Ce dernier n’étant effectivement pas obligé de tenir une comptabilité.

Déclaration sous le régime réel

C’est un régime facultatif qui peut être choisi s’il présente un avantage pour le bailleur. Par contre, sur le plan administratif, ce régime est bien plus complexe et nécessite la tenue d’une comptabilité. A compter de 2022, les propriétaires bailleurs souhaitant choisir le régime réel, bénéficient de plus de temps pour réaliser les procédés administratifs auprès de leur centre des impôts. Si vous choisissez le régime réel, il est recommandé de consulter un expert-comptable pour réaliser les démarches fiscales.